物流园区全阶段突出问题及应对实务（四）-投标签约阶段篇

投标签约，是物流园区项目投资建设周期的第一阶段，起步点是投标，落脚点是签约。亦可称为立项阶段。

笔者从物流项目EPC+O模式的投资方（开发商）的角度，谈谈本阶段主要工作内容及其节点计划事项和问题。

从投资方企业作出投标决策，到做标书、投标、开标、评标、公示、谈判、签订合同，需要经历一系列复杂流程，这个过程应该不少于2-3个月的时间跨度。

投标准备，要详细了解物流园区项目总体情况及施工需求等，明确投标的目标和定位。同时，还要对企业自身物流能力和资源优势进行全面评估。

投标文本编制，在制定投标方案时，要考虑物流运输路线、运输工具、仓储管理、运输时间等方面的细节；在编制投标文本时，要完整、准确填写各项资料和信息，同时加以详细说明和阐述，确保评标委员会清晰了解投资商（运营商）企业的运营能力和核心竞争力。

投标文本提交，按照招标文件规定的时间和地点，准时把投标文本及方案等提交给发包方（业主方）。要注意文本的完整性和规范性，主动与发包方沟通和协调，确保投标文本顺利提交。

参与评标，需要积极配合评标委员会工作，对评标委员会提出的问题进行及时、准确解答。

中标谈判，成功中标后，接下来就是与发包方（业主方）进行中标谈判，对项目具体细节进行进一步商讨和确认，明确双方的责任和义务，就合同条款和物流服务、运营、管理细则进行充分沟通和协商，确保利益最大化。

签订合同，与发包方（业主方）签订EPC+O模式的正式合同。如果有合同保证金要求，建议以定额缴纳，并同意在开工一周后退还，滚动缴纳费用最为理想；为确保双方权益保障，建议双方法务人员参与签订活动，并邀请相关第三方参与鉴证。

此后很快转入与发包方深度洽谈，重点聚焦物流园区节点定位、经营目标、运营模式和合作方式，还需要对园区规划、功能布局、建设节点、园区发展、招商模式、赢利模式、政策支持等具体内容再沟通、再优化。同时，需要迅速制定前测预算方案、明确成本核算、投资概算和一级节点计划（含里程碑）。

上述流程，没有包含土地摘牌过程。这里，仅就在项目EPC+O模式的投资方（开发商）确立前，列出主要工作节点计划，供参考。

1、组建项目核心团队，完成项目公司注册，取得公司注册批准文件及营业执照证明文件。

2、完成与发包方（业主方）谈判，通过政府两次评审（大小），进入县、市发改委项目笼子，纳入重点项目库。

3、开始报批，通过项目立项备案、项目环评、水环境评、土地预审等，完善地勘、林业、水利、建设部门各项手续。

4、编制物流项目可行性报告、规划策划报告等，通过专家评审及审批确认。

5、概念规划设计工作完成，通过专家评审及审批确认。

6、取得《建设用地规划许可证》等各种证件办理。

7、项目所有单体方案工作完成，如仓棚、库房、综合楼、沿街商铺、水电管网、市政绿化、道路、停车场、设备安装、室内外装饰等，完成政府评审及投资方（开发商）审批确认。

8、取得各项方案审查批复意见，完成项目投资指导书，并通过审批确认。

9、取得《国有土地使用证》。

10、取得《建设工程规划许可证》。

11、初步设计图纸工作完成，取得主管部门审批意见（或初步设计图纸内审）完成。

12、项目目标、成本和经济测算确定，与财务、法务部门对接后出具文本报审。

13、招聘工程、招商、运营、成本、设计、企划、营销、报批专业员工和项目管理人才。

14、施工图纸内部会审完成。

15、材料部品清单确认完成。

16、项目招标采购控制表确认完成。

17、取得《建筑工程施工许可证》。

18、取得施工图外审批复意见。

19、选择代理方，编制各项招标文件（单体方案）。

20、放线、定点。

21、清表、现场七通一平与拆迁，具备施工条件。

22、举办开工仪式，人员进场、备料。