物流园区全阶段突出问题及应对实务（三）-规划设计阶段篇

物流园区的规划和设计，是专业知识很强的综合类工作部门。俗话说专业事交给专业人，笔者深以为然。

规划和设计工作涉及的技术性指标、经济性数据，有它自身的学科规律和知识逻辑的。外行人随意置喙是不合适的，瞎指挥、拍脑袋、不尊重专业、以权压人更是要不得。

笔者根据从业经验和实操教训，从战略定位、规划原则、设计路径等角度，谈谈这个阶段需要引起重视的四个问题，供大家交流探讨。

一、定位问题

物流园区定位是项目成功的关键。定位，就是决定今后园区的发展方向。

很多园区没有达到预期，主要就是没有把战略定位重视起来，忽视了具有先天性质的定位问题。

一是定类型。就是要确定物流园区的类型，是商贸型还是货运型？是综合型还是仓储配送型？是流通加工型还是专业市场型？

经营类型定位后，还要研究物流园区今后的市场定位（市场需求是什么），客户定位(哪些企业会入驻)，产品定位（建筑形态如何匹配），品牌定位（市场形象如何打造）等等。

二是定功能。物流园区需要确定哪些主要功能，运营模式是什么，开展哪些服务，如何提升服务质量。除了常规的转运、交易、仓储、配送、信息、配套、增值、行政服务功能外，还要确定哪些新质的功能预备，如多式联运、电商快递、冷库冷链、供应链、智能化、保税区和低空物流等。

三是定布局。确定物流园区功能分区问题，包括不限于功能区面积和分布，企业入驻布局，仓储面积和停车需求，主要经济技术指标，功能区空间布局相互关系，功能区业务联动，各要素配比和效率优化等。

二、规划问题

物流园区规划设计强排方案常见问题有：

1、与当地经济发展结合不紧密，规划和设计公司多从本本出发、模仿案例，规划不够合理。

2、土地利用率不高，规划贪大贪全，超过了实际需求，既浪费土地资源，又增加了开发和运营成本。

3、延展性不足，缺乏物流增值服务和可持续发展的规划空间。

4、规划同质化、功能单一化现象日趋严重。

物流园区规划设计遵循的主要原则是：

一是合规性，符合当地国民经济和社会发展规划，城市总体规划，城乡建设空间规划，土地利用规划，产业专项规划（物流、商业），否则容易导致引起规划矛盾，造成工期拖延或者违建拆掉等事端。

二是科学性，适应当地产业布局和发展趋势，顺应城市发展方向，与经济发展状况相匹配，反映产业结构及主导产业（或者资源）和商户市场需求，优化园区内部的供应链关系、产业集群关联度。

三是适用性，以基础设施设备和交通运输管理规划设计为重点，同步推进物流和物流园区的安全体系、绿色环保、智能化建设、供应链建设、新质功能与服务改造升级等方面的规划和设计。

四是开放性，需预留一定的软硬件发展空间，便于功能调整、扩容和延展对接，走智慧物流园区路子。

三、设计路径问题

在推进物流规划设计强排方案同时，建筑设计工作要同步进行，两者彼此促进，相互依托。

就路径而言，主要步骤是：

1、项目论证:确定物流园区重点地块和备选地块的基本资料，提供规划设计强排方案及指标说明。

2、项目策划:完成并确认概念设计任务书、设计合约规划，充分考虑物流园区的升级策划、引流策划、营销策划和增值服务策划等。

3、概念设计:提交概念设计方案，确认规划设计任务书。

4、规划设计:规划方案设计评审通过，确认深化项目设计计划表、单体方案设计任务书。

5、单体设计:开展标准层设计、所有类型单体设计，评审通过后编制初步设计任务书。

6、初步设计:评审通过后编制并确认施工图设计任务书。

7、施工图设计:开展三版施工图设计并完成修改。

8、施工设计管理:主要有材料部品配合、施工配合、销售配合、验收配合和变更分析等。

此外，二次设计还包括土建结构设计、电气、采暖通风、热能动力、景观设计、装修装饰和大市政配套等。

四、一组重要的物流园区设计参数

1、停车场的面积：物流园区停车场停放车辆车型复杂，不宜使用通用停车场规划方法，可采用T=k*S*N计算面积。其中，T为停车场面积，k为单位车辆系数(k=2~3)，S为单车投影面积。

2、仓储、加工区的面积：一般是总占地面积的30%~40%之间。计算公式为C=Qab/mn。C为仓库需求面积，Q为日货物处理量(t)，a为货物平均存储天数，b为每吨货物平均占用面积，m为仓库利用系数，n为仓库空间利用系数。

3、内部道路的面积：主干道设计为双车道，辅助道路为单车道，每车道宽3.5m，单侧净空0.5m。一般占总面积的12%~15%。

4、卸货场地宽度：物流运营车辆逐渐多样化、加长化,设计标准不能只局限于15m长的集卡,总图设计应充分利用地块的形状和卸货场地的宽度进行区分，在以30-45m宽为主的情况下，可局部设计18-21m的卸货场地,适用于6.8m和9.6m等小型货车的运营,也可局部设计35-54m的卸货场地,适用于17.5m和21.5m等大型货车的运营。

5、库型设计：单边库宜浅不宜深,一般不要超过85m为宜；双边库不宜太浅,一般90-110m为宜。

6、卸货门设计：用于低温冷藏的仓库应采用内置月台配以小门的设计，通常为2.75m×3.5m。用于快递、电商的仓库，当采用内置月台时，应设计成大门以保证每个约12m的柱网内能停靠3辆货车卸货；当采用外置月台时，小门的设计要能够很好地满足使用。

五、提请注意的几个细节

大门：地块红线确定以后，首先要确定物流园区的基本需求，如物流作业场所，办公场所等。物流园区的大门、道路是最先要考虑的。根据设计规范，大门不应开设在主干线上，不应距离路口过近，这些都是应该注意的。

道路：道路要考虑物流和消防双重需要。一般情况下单向车道不小于4.5米，双向车道不小于8-9米，特别要留足车辆转弯半径，不能小于12-15米。

站台停车场：站台前的停车是一个主要问题。一般情况下，对于城市配送，收货需要大车，发货则主要是小车。对于跨省配送，则可能都需要大车。大车要考虑35米以上的空间。小车也要考虑不小于25米的空间。

站台和雨棚：站台高度一般为1.2米，宽度4-5米为宜；雨棚高度在要求有4.5米以上的净空，雨棚宽度应尽量宽一些，尤其是多雨的地区。

建筑面积：建筑面积要满足两个条件，其一是容积率，其二是建筑密度。不同的地区和不同的物流园区对两个指标的要求是不同的，需要与设计院认真核对。

柱网：柱网是影响物流设计的关键参数。研究表明，不同的柱网最多可影响超过30%以上的空间利用率。对于一个大型的物流园区来说，空间利用率显得尤为重要。一个物流园区可能采用多种储存技术，如自动化立体库、高架仓库、平面库和隔板货架等，不同的存储技术和不同的设备所要求的柱网是不一样的，这是设计的难点之一。

楼层：现代物流中心不建议采用多层建筑。因为多层建筑的柱网很密，对设备布置有很到限制，建筑成本高，使用成本也很高。但有时局限于地块的面积，不得不采用多层建筑。但即使如此，过多的楼层也是影响作业成本和效率的。一般情况下，2-3层是比较适宜。

层高：

单层建筑，如果采用自动化立体库，建议层高为24米。这是建筑防火等级的要求。也可以根据实际需要低一些。如果是叉车作业，则高度应在15米以下为宜。

多层建筑，如果仅用于平面作业，一般4.5米就是比较合适的选择。如果要采用货架或者阁楼，则高度应选择6.7-7.0米比较合适。如果考虑叉车作业，或者采用Miniload等设备，更高的楼层高度是有优势的。

防火分区：严格按照有关规范严格执行。对于特殊情形，要事先与设计院和消防主管部门进行沟通。要注意的是，不同地区对于消防的要求是不一样的，要做到充分吃透政策，否则会因为消防报批问题耽误大量时间。

基础承载能力：建筑基础和楼面承载能力会非常影响建筑成本。对物流园区来说，承载能力要计算准确，以便设计院进行设计。载荷包括平均载荷和集中载荷两个指标，平均载荷一般要求有不低于1.5的安全系数；集中载荷可以达到1.5-3的安全系数。