物流地产简述

另一方面物流企业不断面临物流园拆迁，着地难，租金上涨的困境。近日物流地产的代表企业都有很多新闻，我们借此机会简单八一八。

物流地产基金：普洛斯

普洛斯中国发布2018年报

• 概况：拥有39个城市、208个物流园、完工2051万平方米，储备602万平方米；

• 规模：总资产213亿美元，比上年增长40%；（没有税收并没有影响其拿地）

• 收入：9亿美元，折算0.88元人民币/平米/天；（大比例仓储在二线城市）

• 资金：采用借款+股权基金两级，形成极高杠杆。43%为借款，利率3.5%，AAA信用。发起股权基金作为股本，出资人以险资为主。普洛斯做管理人，分取超额收益。（险资预期为6~8%年化收益保底，可看成另一种债。）

• 盈利：租金收益低，扣除利息后，年化回报率仅为5%。主要依靠土地升值赚钱，2018年出售获得10亿美元。 

• 优势：普洛斯中国以资金优势，提供低成本的高标仓租赁。加上先发优势和本地化运营，获得了大量的外企、电商和物流企业客户。

• 劣势：长期租赁并不划算。就像一人在上海租50年房子，肯定不如贷款买房，50年后还能有个房子。事实上，物流和电商的龙头企业都选择自建物流地产，而非租赁，否则租金上涨和搬迁导致的服务不稳定都将影响其竞争力。

• 名单：现在还未大规模自建仓储的快递: 申通、优速；快运: 德邦、跨越、安能、一米；电商:拼多多、云集。

核心客户的流失压力，让普洛斯采用了两个方式来帮助核心地产业务。

• 投资：锁定未来大客户，提供仓储服务。如德邦，至今未大量购置土地。一类是物流企业：一米、优速、跨越、福佑；二类是商贸：宋小菜、掌上快销、望家欢。

• 金融：以仓搭建场景，对仓内货物提供贷款。与其他仓储方产生差异化，对客户产生极大粘性。缺乏阿里和京东的交易场景，搭建供应链金融还需很长摸索。

  电商和物流自建仓储

• 仓配快递公司：如京东、菜鸟和苏宁，各自面积都超过500万平米。京东不但自建，还投资了易商、宇培，5月13日还计划入股新宁物流10%股份。

• 全网型快递公司：如三通一达，韵达拥有253万平米，顺丰有368万平米。

• 用途：自建地产都是自用，竞争和团队因素限制了其市场化发展。

• 资金：前期都是通过借款+自有资金来购买土地。仓配快递公司在仓储成熟后通过Reits的长期资金来进行替换。如5月苏宁物流与深创投不动产计划发行的第二期26亿元基金。

• 市场：仓配快递公司自有资金充裕，且信用评级都是AAA。从拿地到运营阶段，或主体资信较低的物流公司，市场能支持的资金都有限。

  物流地产市场的错位

• 资金错位：自建用地或地产基金都要求有充裕的自有资金拿地，后期需要高信用评级（AAA）来降低成本。对于从拿地到运营阶段，或主体资信较低的物流公司，市场能支持的资金很有限。（这也是国内资金市场决定）

• 配置错位：基金的建设标准都是高标仓，成本过高，高度上浪费，对于成本敏感的物流企业并不合适。（为了方便转租，这种成本是难免）

• 位置错位：新地多属于政府规划的新区，离商贸和物流中心较远，搬迁对客户影响较大，特别是依靠市场的专线。

为中小客户提供仓储运营服务

九曳供应链完成C+轮融资

    九曳供应链是国内第一家专业的B2C冷链仓储服务商（冷链版京东/心怡/发网），为客户提供全国生鲜仓储运营服务、提供基于全国分仓的生鲜宅配服务。在仓储基础上，旗下发展出商贸平台「全直鲜」，提供厂商到线上及线下分销服务。本次是招商瑞穗基金领投。

方向一：依托成熟供应链物流能力，向生鲜商贸物流一体化。

物联亿达获5000万A轮投资

    物联亿达是顺丰2017年收购的一个公司，本次获得同创伟业与达泰资本5000万元A轮联合投资。目前顺丰持股45%。

    物联业务有如下几个板块：

• 物联传感云：开发自有网关，可接入各品牌传感器，配合WMS实现仓储的智能化。满足冷链的全程追溯，也可为金融机构在仓质押监管提供技术支持；

• 物联云仓：物流仓库版的“链家”，为仓库出租方与承租方提供一个供求平台。目前平台上总仓储面积546万平米，覆盖212个城市。

方向二：在快递之外更广阔的领域，实现仓储智能化。

易代储宣布完成1.2亿元B+轮融资

    易代储的仓库全部为自营，自己整体租下来然后再打散租给小微企业，满足小微客户临时、小面积的仓储需求。业务模式高度类似另一家普洛斯投资的“际链”。

方向三：仓储界的共享经济，仓储短租。